[摘要] 烟花三月、春暖花开、欣欣向荣、楼市复苏。北上广深终于熬过了两年的寒冬，看到了苏醒的初春，二线城市经历了去年过山车式的急涨和急跌之后，抢房退房的闹剧也逐渐平息。全国楼市的反面教材燕郊，在北京城市副中心通州规划出炉后，房价迅速反弹，比去年的腰斩价平均上涨2000-3000元/平，甚至传言有房源一夜暴涨7
烟花三月、春暖花开、欣欣向荣、楼市复苏。北上广深终于熬过了两年的寒冬，看到了苏醒的初春，二线城市经历了去年过山车式的急涨和急跌之后，抢房退房的闹剧也逐渐平息。
对平民百姓而言，最愿意看到的莫过于平淡无奇的楼市和半死不活的房价，没有什么比房价多年不涨更让人欣慰的了。但对于中介、开发商和炒房客这三类人来说，传播涨价消息、煽动焦虑情绪、唯恐天下不乱，则是本职工作。
最近，楼市小阳春的叫嚣不绝于耳，还未跌到心里价位的楼市仿佛又要启动上涨，首付还没攒够的刚需再次陷入焦虑恐慌。
2019，是熊是牛，你我都无权决定，但无论如何，对于不指望暴富的刚需和置换来说，今年都是难得的买房时机。
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骚动
拿到“因城施策”的尚方宝剑之后，从去年底开始，陆续有19个城市直接或间接的放松楼市调控，菏泽、广州、珠海、杭州、合肥、青岛、北京等微调了限价、限售和社保要求，南京、西安、海口、大连、常州则是一再降低落户门槛，抢人为楼市接盘。
年后的楼市，更是热闹非凡。
楼市的反面教材燕郊，在北京城市副中心通州规划出炉后，房价迅速反弹，比去年的腰斩价平均上涨2000-3000元/平，甚至传言有房源一夜暴涨7000元/平。
2月22日，华润深圳湾瑞府开盘，久违的抢房奇观重现，8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。
2月23日， 南京3000人的看房团乘坐65辆大巴，分赴14条线路冲进72家楼盘，单日成交房源2596套。
2月20日，杭州绿城建发沁园突破限价领证，比上次开盘涨了4500元/平。年后，无锡5楼盘集体上调价格，其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平。
上海二手住宅成交量，从去年11月开始连续上涨3个月，2019年1月达到16480套，同比去年1月上涨了40％。
2019年1月，厦门二手房成交量比上个月上涨42%，同比去年1月增长312%。
也许，这轮房价下跌完全没有达到你的预期，但这根本不重要，没人会在乎你微薄的购买力，不管你承认与否，楼市最艰难的时刻已经过去，全面回暖已经到来。
其实，早在去年12月10日，我就在《利空出尽，楼市离回暖还有多远？》文章中，告诉大家，政策已经见底，利空已经出尽，楼市即将回暖。
所以，请放弃幻想，面对现实，接下来你要做的，已经不是耐心等待房价回调，而是要擦亮双眼伺机进场。
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风向标
2015年330新政是这轮大牛市的起点。政策一落地，深圳率先领涨，上海紧随其后，从7月份开始上海成交量和房价大幅上涨，2016年初涨价潮蔓延至北京、广州，紧接着厦门、杭州、南京等强二线开始轮动，2017年开始，伴随着去库存和棚改的实施，三四线城市全面崛起。
暮然回首，我们发现了极其相似的一幕，上一轮牛市行情今天仿佛又要上演：2019开年，深圳豪宅疯抢，上海连涨3个月，厦门成交量激增，杭州突破限价。
2019是否存在疯牛，我不敢妄自揣测，但是我可以肯定的告诉你，每轮牛市一定是从深圳、上海、厦门、杭州这四座城市开始的，曾经是，将来一定也是。
深圳是目前我国最有活力、人口结构最年轻的城市，一线的身价，三线的入户门槛，吸引着的新鲜血液源源不断的涌入。深圳的购房杠杆率，正说明了年轻人敢闯敢做的冲劲，每一次调控政策的松动，激发的一定就是深圳这种高杠杆城市的购房需求。
上海百年以来，一直就是中国房价的城市，被北京超越也就是近5年的事。上海中西融合的文化、宽松自由的环境，公平透明的市场，使得她一直是金融贵族、富豪阶层布局资产的重镇，中高端楼盘永远是供不应求。
厦门和杭州都是本省有钱人的置业目的地。而且福建和浙江是我国民营经济最发达，民间财富最充裕的省份，藏富于民在这两个省份展现的淋漓尽致。厦门的购房群体中本地人占比不到3成，其余主要来自于漳州、泉州、莆田以及东南亚富豪的返乡置业。杭州则是我国期炒房团扎根的集中营。当全民投资、全民炒房在当地形成惯性思潮之后，房价急涨急跌就很容易出现，这也是厦门和杭州房价能超越一线广州，涨幅能和北上深并驾齐驱的根源。
深圳、上海、厦门、杭州这4座城市的趋势完全可以定调我国楼市的走向，可以说，这4座城市就是我国房地产行业的风向标、领头羊。牛市从这里率先启动，熊市也是从这里蔓延开来。如果你是资深投资客，亦或是想比别人看远一步，务必要时刻关注这些城市的动向。
3
金三银四
楼市素有“金三银四”、“金九银十”之称，但是鲜有人认真研究过其成因。
在熊市里，金三银四从不缺席。比如2017、2018两年里，北京、上海、广州二手住宅月成交量都是出现在3月份。
而在大牛市的2015、2016年中，二手住宅月成交量都不是3、4月份，比如深圳是2015年7月、上海是2015年12月、北京是2016年9月，广州是2016年11月。
这说明了刚性需求都是在年初集中释放，而投资需求则完全受政策影响。也就是说，如果今年政策放松了，成交量会逐月增加，下半年或者年底会出现成交，而如果政策维持不变，那每年年初的3月份就是这一年的成交量。
通俗点讲就是，刚需客造就了金三银四，投资客成全了金九银十。楼市再差，金三银四一定有，但金九银十未必有。
所以，完全不必被近期中介和开发商的炒作和谣言蛊惑，没有政策支持的“金三银四”根本成不了气候，随着刚需、置换的集中释放，楼市还会重归平静，就像过去的2017和2018。
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操盘手
2019年2月25日，银保监会副主席王兆星在记者会上说到：“下一阶段，我们要继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”
2月25-26日在北京召开的2019年央行金融市场工作会议，要求加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
从去年底住建部提出“稳房价稳地价稳预期”和“因城施策”至今，高层对楼市的态度没有明显转变，通过因城施策鼓励刚需，通过把控贷款遏制投机。
这个态度能否会继续贯彻下去，就要看本周召开的“大会”了。年初，在各地大会上，厦门、福州、杭州、宁波、武汉等热点城市都表示正在抓紧制定“一城一策”方案，待大会定调后会陆续公布。
所以，本周的大会极为重要，本周之后今年楼市的最终走向将彻底揭晓，是继续鼓励刚需、遏制投机，还是为疲软的经济呐喊助威，给楼市松绑，我们大家拭目以待。
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信号弹
本周过后，谜底揭晓。调控能否放松、尺度如何，都将直接决定我们接下来的动作。
楼市5大调控政策的影响力度从高到低如下排列：限购＞限贷＞税费＞限售＞限价
取消限价是为了止跌，缓解资金压力，帮助房企度过难关。取消限售是缓和预期，引导民众入市接盘，维稳房价。这两项都属于稳定房价的措施，不属于刺激政策，根本不会造成房价上涨。
限贷和税费，如果针对刚需定向放松，那首套、置换要及时入场，这是今年的极大概率事件。
限贷和税费，如果针对二套及以上放开，那投资客请跑步入场，楼市即将启动上涨
如果限购放开，就像2014年那样，北上广深三亚五城除外，限购全部取消，那么请暂停手中的一切琐事，把股票、债券、基金全部抛掉，外债全部收回，以的杠杆抄底楼市，因为暴涨即将来临。
当然，大尺度刺激楼市的概率极小，除非我国经济面临不可控的大幅下滑。但完全可以预见到，首套刚需的利率调至基准，首付重启打折，已经离我们不远。
我们正在走出熊市，牛市有多远，不得而知。现在一二线城市的基本面是，房价已基本止跌，但距离上涨，尚待时日。
2019年，身处一二线的刚需、置换、可以出手了，因为对于你们来说，价格只要不跌，早一天入住就是赚。但对于纯投资来说，切勿盲目入场，因为高杠杆、高利息，不涨就是跌，否则你就是在赌博，而且是和操盘手对赌，你胜算有几何呢？
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事在人为
2019，核心城市触底回暖，边缘城市泡沫回调，这就是你今年一切操作的根本准则。
中国的房价问题其实非常简单，就是供求关系的问题，之所以那么多人一直看不懂，主要是被反反复复的调控和表态整懵了。
如何精准把握上涨行情，我可以教你一招，只需记住两点：一、限购限贷的闸门放开，二、成交量连续三个月大涨。只要同时满足这两条，牛市即将到来。
中介、开发商、砖家的消息和言论，看看热闹、听听即可，千万不能太走心，否则最后吃亏的是你自己。
中国人，不信神，只信人，事在人为，楼市里尤其如此!
文章来源：转自柯谈地产观
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