几经波折，调规重造，百亿宅地即将再上桌？

几经波折，终于调规，百亿宅地即将再上桌

兜兜转转，终于还是如愿调规了。

近日，此前中止出让的宝中南街坊地块，终于出了调规公告。

拟规划调整用地位于深圳市宝安区前海宝中片区，涉及[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02，DY-01即不久之前中止出让的宝中南街坊地块A002-0060。

此次规划调整，明确了商业和住宅面积，下调住宅地块的容积率，单元主导功能由居住、商业服务业”改为“居住、商业服务业”，居住功能成为“一番”（主要的），不配置酒店业态。

DY-01地块即A002-0060地块。原来整体容积率高达5，根据此前规划，地块囊括住宅、商业、酒店等多种业态，总建筑面积27.1万平方米，其中住宅面积约13.23万㎡，允许分割转让；酒店及商业则限整体转让，其中商业102500平方米，酒店35000平方米，占总建筑面积的50%。

调规后整体容积率降为3.7，总建筑面积推算约为17.14万平。其中住宅部分的容积率为3.4，推算住宅建筑面积推算约为14.46万平，增加约1.2万平。商业方面，按照6的容积推算，面积约3.01万平，占比约为17.5%，原来高达13.75万平的商业部分一下子减少了10.73万平，做了很大的让步。

至于宝中南街坊未挂牌的DY-02，同样改为住宅为主，整体容积率为4.2。其中住宅用地面积37356平方米，容积率为4.2，配备12班幼儿园；商业用地面积17500平方米，容积率为4.2。

具体规划调整情况：

一、规划控制单元DY-01内部划分为DY01-01和DY01-02两个地块，单元用地面积为47548平方米，单元主导功能为“居住、商业服务业”，容积率为3.7，配套设施为“社区配套用房、小型消防救援站、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”，备注：规划。

单元内DY01-01地块用地面积42523平方米，用地性质为二类居住用地，容积率为3.4。

单元内DY01-02地块用地面积5025平方米，用地性质为商业用地，容积率为6.0。社区配套用房可设置社区管理用房、便民服务站（社区服务中心）等建筑功能。

二、规划控制单元DY-02新增一条支路，内部拆分为DY02-01和DY02-02两个地块，单元用地面积为58148平方米，单元主导功能为“居住、商业服务业”，容积率为4.2，配套设施为“12班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”，备注：规划。

单元内DY02-01地块用地面积37356平方米，用地性质为二类居住用地，容积率为4.6；单元内DY02-02地块用地面积17500平方米，用地性质为商业用地，容积率为4.2。

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前情回顾：高调出道，抓马收场

说起宝中南街坊地块，非常抓马。

2024年8月9日的宝安区土地空间推介大会强势出道。南街坊地块被定义为湾区极核中的极核，是前海湾滨海一线最成熟最稀缺的集中连片净地。

2024年11月，深圳市规划和自然资源局宝安管理局便发布了[宝安中心区]法定图则11-07、11-08、11-09等地块（即包含了南街坊地块）规划调整方案的公示。【具体回顾详戳：深圳的土地困局，频繁调规也“无解”？】

今年3月4日，前海城市新中心·宝中西组团南街坊地块招商推介会举行，是宝中南街坊地块的初舞台，“最后一块拼图”、“交会点”、“C位”、“黄金三角腹地”、“黄金商住”“天花板”是它的标签，官方给的定位——文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅……

数十家品牌房企都表示了强烈兴趣，市场给足了市场期待，因其挂牌起始价也高达86.27亿，据此前估算，地块若成功交易，溢价率超16%，就能摸到百亿门槛，有望成为宝安区的“百亿新di王”。

经过八个多月的酝酿，只差上架拍卖这最后一步，终于在3月31日挂牌，并于4月30日出让。

然而地块在挂牌之后无房企报名，一直到挂牌结束前两天，仍然无人问津，无奈官方不得于4月28日发布中止公告，紧急撤回一个挂牌。

这真的是一顿操作猛如虎，一看报名人数挂零。现在又回到了起点，重新调规，重新上架。

中百亿地块梦还能续上？

这块关注度高的地块紧急撤回，从官方重新调规和房企不报名，都指向共同的一个原因，那就是：商业配置过高。

A002-0060规划设计要点项目建面271000㎡，这其中住宅仅132300㎡；要求配建商业102500㎡；酒店35000㎡，住宅配比不足一半。

地块商业比重太大，且要求整体转让，对资金要求太高。

地块一旦成交，就是上百亿的资金，地块要回本主要还是需要住宅销售回款，更是开发商现金流的支撑，商业配置过高意味着需要大量资金投入，而且宝中板块的商业配置趋于饱和，商务公寓也有华侨城在宝中的商务公寓。

这一波属于市场教相关部门做人。

近年来，深圳通过“商改住”释放集中连片净地，通过调规而来的宅地越来越多。但是，宝中地块打了好响亮的一个耳光，要调规就真调规，给住宅让路，别搞虚假调规，即使地块位于宝中也不好使，该坐冷板凳还是要坐，况且，南街坊地块真正意义上也不属于宝安中心区。

深圳2013年以来成交了9宗百亿地块，要么是面积大，如龙光玖龙台140.6亿元、龙岗世茂深港国际中心239亿元、华侨城&招商蛇口深圳会展湾310亿元，华发冰雪文旅城综合体127.1亿元等，要么是地段取胜，如龙光前海天境115.97亿元、前海恒裕金融中心134亿元、中海超125.32亿，以及去年华润+中海的粤海街道185.12亿元。

而宝中能否诞生深圳近十年来第十宗百亿地块？宝中咖位是否够大？地段价值是否虚高，流量是否假？抛开商业配置原因，还有别的原因让开发商放弃报名么？

此次回炉重造再上路，起拍价还会不会是86亿元？又有哪些开发商要接上？继续留意。